ОСББ: про "складне" простою мовою

Немало власників житлових приміщень нарікають на погану якість комунальних послуг та відсутність будь-якої відповідальності виконавців цих послуг перед споживачами.

"Не прибирають територію біля будинків", "не працює ліфт", "брудно у парадному", "перегоріли лампи на сходах", "ці комунальники ні за що не відповідають" тощо.

В той же час співвласники не хочуть нічого робити для зміни ситуації – "бо важко і все одно нічого не зміниться…". Хоча під лежачий камінь вода не тече.

За статтею 9 закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управління багатоквартирним будинком здійснюють його співвласники.

Форму цього управління обирають самі співвласники на загальних зборах. Форми можуть бути такими:

• управління співвласниками (самостійно, безпосередньо)
• управління управителем
• управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирним будинків).

Перший варіант більш прийнятний для невеликих будинків – для вирішення кожного питання потрібна згода більшості співвласників.

У великих будинках така форма буде незручна в ухваленні рішень. Вона не підійде, якщо співвласники захочуть накопичувати кошти на ремонти та інші великі витрати.

Для відкриття рахунку і управління коштами потрібно створити юридичну особу.

Другий варіант – найняти управителя – можуть запровадити як співвласники будинку, так і ОСББ.

Якщо співвласники не вибрали свою форму управління будинком, управляючу компанію призначить місцева влада – на рік.

За цей час співвласники зможуть знайти управителя і потім змінити формат управління будинком.

Укласти договір вони зможуть після закінчення дії попереднього договору, укладеного виконавчим органом місцевої ради.

У багатоквартирних будинках, у яких не створили ОСББ та не призначили управителя, виконавчий орган місцевої ради більше не може самостійно призначити управителя.

Для цього співвласники будинку мають провести збори, на яких більшістю голосів затвердити прохання до ради провести відповідний конкурс.

Тобто створення ОСББ – один з варіантів вирішення проблеми якісних житлово-комунальних послуг.

Наразі такий варіант – найбільш привабливий в Україні.

ОСББ створені вже у 16,4% багатоквартирних будинків.

У деяких регіонах ОСББ функціонують у третині багатоквартирних будинків (Тернопільська та Херсонська області).

Загалом в Україні уже більше 28,5 тисяч таких об’єднань.

Хоча в деяких регіонах ОСББ створюють повільно. Серед таких – Київська область та м. Київ, Чернівецька та Чернігівська області.

Тому слід проводити роз’яснювальну роботу та заохочувати співвласників багатоквартирних будинків об'єднуватися.

Цьому може сприяти впровадження пільг для новостворених ОСББ, обов’язковість проведення ремонту впродовж року за рахунок місцевих програм співфінансування або коштами колишнього ЖЕКу (якщо такого ремонту не було жодного разу), чи інших джерел фінансування, інші інструменти.

Ще одна перевага ОСББ – за рахунок надання в оренду фасадних частин будинку під рекламу можна отримати додатковий дохід, яким можна покращити благоустрій чи щось поремонтувати.

На витрати оплати праці обслуговуючого персоналу в ОСББ не нараховують ПДВ, що може зменшити тариф квартплати (розмір внесків в ОСББ).

Для ОСББ передбачені програми підтримки – як державні, так і від громадських організацій, фондів тощо.

РИЗИКИ, НЕДОЛІКИ ТА МІФИ ПРО ОСББ

Фахівці розповідають і про ризики в нинішніх ОСББ: це несвоєчасна оплата деякими мешканцями витрат за утримання будинку, через яку невчасно отримує зарплату персонал, втрачаються кваліфіковані кадри та невчасно обслуговується інженерне обладнання будинку.

Наприклад, в новобудову в перший рік заселяються не більше 50% мешканців, які добросовісно оплачують утримання будинку, а решта цього не роблять.

Навіть якщо більша частина мешканців погодиться на створення ОСББ, це не означає, що усі вони будуть своєчасно платити.

Через невдале обслуговування будинку або чвар всередині правління ОСББ сам будинок швидко стає занедбаним, а нерухомість в ньому втрачає ринкову вартість.

Може виникнути ситуація, коли загальні збори обрали нове правління, а старий склад правління не передає справи і перешкоджає роботі нового органу ОСББ, а іноді й виводить кошти з рахунків об’єднання.

Тоді починаються суди між двома правліннями одного ОСББ, але страждають від цього мешканці будинку.

Треба уважно приглядатися до ініціативної групи із створення ОСББ та осіб, яких обираєте до керівних органів.

Серед співвласників можуть бути активісти-пенсіонери або безробітні, які бачать в ОСББ місце свого заробітку, не маючи при цьому потрібної кваліфікації.

Захопити владу в ОСББ можуть недобросовісні люди, які будуть "заробляти" на діяльності об’єднання, отримувати дохід за рахунок "відкатів" на завищених розцінках підрядників тощо.

А те, що в ОСББ пільговики не зможуть отримати належні їм пільги, а членам не дають субсидії – міфи.

З ЧОГО ПОЧАТИ ОРГАНІЗАЦІЮ ОСББ

Розкажіть сусідам про користь ОСББ: чи особисто, чи через оголошення на спецдошці.

Потім – сформуйте команду однодумців, які згодом можуть увійти до складу правління.

Визначіть, хто є власником житлових та нежитлових приміщень. Ці дані співвласники мають право отримати безоплатно. Інформацію можна отримати у:

бюро технічної інвентаризації (БТІ), а якщо таку інформацію не надають – до виконкому місцевої ради(міської адміністрації) – інформація до 2013 року

управлінні державної реєстрації – інформація після 2013 року

центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Далі можна починати юридичні процедури.

СТВОРЕННЯ

В одному багатоквартирному будинку можна створити тільки одне об’єднання.

Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, обладнанням, інженерною інфраструктурою – можуть створити одне спільне об’єднання.

Це зручніше і вигідніше по фінансах, бо скорочуються витрати на управління будинками.

Можна раціональніше розпоряджатися прибудинковою територією, скоріше і ефективніше ремонтувати та оснащувати будинки, території, майданчики тощо.

Установчі збори ОСББ скликає ініціативна група з не менш як трьох власників квартир або нежитлових приміщень.

Докладно про процедуру створення об’єднання можна прочитати в законі "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та на спеціалізованих ресурсах.

Рішення вважають прийнятим, якщо за нього проголосувала більшість співвласників.

У законі немає мінімального кворуму загальних зборів, але вказано, що погодитися зі створенням ОСББ мають співвласники більше половини загальної площі квартир на нежитлових приміщень.

Порушення такої процедури може стати підставою для визнання недійсними рішення установчих зборів та статуту ОСББ, скасування його держреєстрації.

За чинним законодавством, колишній балансоутримувач не мусить робити капітальний ремонт будинку перед переданням будинку на баланс ОСББ.

Тож тягар витрат на капремонт будинку, незалежно від його стану, на мешканцях.

Треба також затвердити статут ОСББ та обрати органи управління, які почнуть працювати після держреєстрації об’єднання. Це не заборонено законом і зручніше для співвласників, бо не треба збиратися декілька разів.

Житлово-будівельний кооператив також може стати ОСББ – за рішенням загальних зборів, шляхом реорганізації.

РЕЄСТРАЦІЯ

Реєструвати треба юрособу. На це вистачить доби або двох – до установчих зборів підготувати статут на основі Типового статуту, а після зборів звернутися до реєстратора (наприклад, центру надання адміністративних послуг).

Реєстрація безкоштовна!

Об'єднання вважають утвореним з дня його держреєстрації.

ОСББ – неприбуткова організація, тому не має на меті одержання прибутку для розподілу між співвласниками.

Тому ОСББ треба ще зареєструвати як неприбуткову організацію в Державній фіскальній службі. Про це є окреме роз’яснення Мінрегіонбуду.

Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або людина, яка ним управляла до створення ОСББ, за три місяці з дня держреєстрації об'єднання має передати технічну та іншу документацію на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийняли в експлуатацію, технічний паспорт і план інженерних мереж.

Для подальшої експлуатації будинку це дуже важливо. Вимагайте здійснення цього обов’язку!

ПРИЄДНАННЯ ЩЕ ОДНОГО БУДИНКУ ДО СТВОРЕНОГО ОСББ

Закон прямо не каже про можливість приєднання будинку до уже створеного ОСББ.

Та це не означає, що цього зробити не можна.

Таке приєднання може бути потрібне, наприклад, кільком новобудовам, будівництво яких триває одночасно, але в експлуатацію їх вводять поступово.

Приєднання будинку до ОСББ актуальне й для сусідніх будинків, в одному з яких вже успішно функціонує об’єднання.

Співвласники будинку, що бажають приєднатися до ОСББ, мають провести загальні збори, на яких затвердять форму управління будинком і вирішать приєднатись до ОСББ, з яким мають спільну прибудинкову територію, елементи благоустрою тощо.

Тоді треба письмово звернутися до голови правління відповідного ОСББ з проханням розглянути питання про приєднання до ОСББ співвласників будинку.

Правління скликає загальні збори ОСББ, на яких вирішує питання про приєднання.

В разі позитивного рішення скликають спільні загальні збори за участі співвласників обох будинків.

Там затверджують нову редакція статуту спільного ОСББ, вирішують інші питання, пов'язані з поточною діяльністю ОСББ.

Нову редакцію статуту подають держреєстратору.

Третій варіант приєднання будинку до створеного ОСББ – створення асоціації ОСББ.

За рішенням загальних зборів, функції з управління багатоквартирним будинком можуть передати (усі або частково) асоціації.

У разі об’єднання кількох будинків в одне ОСББ або створення асоціації можна заощадити на адмінвидатках та більш раціонально використати спільне майно, прибудинкову територію, ефективніше відстоювати права тощо.

Якщо у вас є питання щодо створення та діяльності ОСББ, звертайтесь:

044 364 23 93 колл-центр міністерства юстиції

0 800 213 103 єдиний контакт-центр системи безоплатної правової допомоги

Дмитро Кузін, для УП.Життя

Титульне фото: mikdam/Depositphotos