Коли очікувати квартири за ціною автомобіля?

Власники нерухомості досі відмовляються визнати очевидне та б’ють на сполох – їхнє майно катастрофічно дешевшає. Утримувачі капіталів та заощаджень – у радісному передчутті обвалу цін на квартири. А от що насправді відбувається на ринку нерухомості та чи варто сподіватися на придбання квартири за ціною машини, спробуємо розібратися.

На сьогоднішній день вітчизняний ринок нерухомості фактично поділений на декілька зон, кожна з яких має свої особливості, в тому числі й щодо ціноутворення. Спільним для усіх поки є той факт, що надії на переселенців з Криму та сходу країни, які мали б сформувати додатковий попит на житло у решті регіонів країни, не надто виправдовується.

Ті, хто мав вільні кошти на придбання житла, як правило, вкладали їх у київську, львівську, одеську і т.д. нерухомість задовго до початку політичної кризи та військової агресії в Україні. Ті, хто був змушений мігрувати через відомі події, розраховували на швидке вирішення конфлікту, а отже, робили ставку на оренду житла. До того ж, у цієї категорії людей, як правило, гроші уже були вкладені у нерухомість, яку вони полишали на окупованих територіях, і сьогодні повернути їх практично нереально.

З іншого боку, намітилася тенденція до появи масових капіталовкладень у зарубіжну нерухомість як продукт із вищою ліквідністю, гарантією безпеки та можливістю міграції за кордон. Тож, внутрішньому ринку лишається розраховувати на власні сили.

Отже, перша сформована зона – Кримський півострів. Як для юристів, так і для фахівців з нерухомості тут лишається більше питань, аніж можна дати відповідей. Величезна кількість житла в Криму за документами належить громадянам України, але де-факто продати її вони не можуть через юридичний колапс, що тут утворився. Кажуть також про ріст цін на нерухомість півострова, але насправді це не зовсім правильно: тут живуть тепер за російськими правилами та цінами, тож і ринок нерухомості був приведений у відповідність із ними.

Друга зона – території проведення АТО. Вперше в історії незалежної української держави тут з’явилося поняття фізичної втрати нерухомості. Ані юридичних, ані практичних прецедентів вирішення цього питання ми не маємо, тож воно відкладене до завершення воєнних дій у регіоні. Хоча місцеві ріелтори свідчать про поодинокі випадки підписання угод купівлі-продажу навіть тут, але про усталені ціни говорити зарано – нерухомість у регіоні геть знецінена.

Третьою зоною називають території, прилеглі до місця проведення антитерористичної операції. Це, переважно, Дніпропетровська, Харківська, Запорізька та Херсонська області. Ще перед новим роком тут спостерігалося деяке пожвавлення, яке фахівці відносили, з одного боку, до сезонного сплеску, а з іншого – до чергового потоку мігрантів, змушених влаштовуватися на новому місці капітально. Але тривало це недовго, і на сьогоднішній день ринок тут так само стагнує.

Нарешті, четверта зона включає Київ та інші більш-менш політично стабільні регіони. Тут діють звичайні ринкові закони та умови, але ситуація лишається не надто оптимістичною, адже економічна криза триває. Тож, саме тут ми можемо говорити про формування цінових тенденцій на житло та робити певні прогнози розвитку подій.

ЖК "Петровський квартал"

Усі ми пам’ятаємо, як у 2008-2009 рр. із початком тодішньої економічної кризи ціни на ринку нерухомості обвалилися майже вдвічі. Тоді оператори цієї сфери не індексували показники у відповідності до коливання курсу національної валюти, і саме це стало основною причиною ситуації, що склалася. Нині такого не очікується, тож ті, хто сподівався на обвал ринку, щоби придбати житло за безцінь, певно, будуть розчаровані.

Нинішня криза для нерухомості, хоч і має негативні тенденції, фахівці вважають їх не настільки руйнівними для галузі. Натомість шукають у них позитивних змін для формування дійсно цивілізованих методів та форм роботи. Справа у тому, що падіння ринку почалося задовго до тих трагічних подій, які стали каталізатором кардинальних змін в країні. Причинами називають і високий рівень корупції попередньої влади, і відсутність нормального іпотечного кредитування, і низький рівень доходів населення, і фактичну відмова від єдиної цінової політики на ринку нерухомості та завищену вартість житла.

За ціну однокімнатної квартири в Києві, розташованої далеко від центру та навіть зручних транспортних розв’язок рік тому можна було придбати комфортабельний котедж на березі Середземного моря. А вартість двох однакових й навіть сусідніх земельних ділянок могла різнитися ледь не вполовину. Тож, спеціалісти кажуть, що деяка шокова терапія галузі не завадить.

І основною проблемою вбачають не зниження ціни житлової нерухомості, а ставлення до цього процесу власників житла, які у більшості своїй морально не готові продавати свої квартири за цінами нижче, ніж вони були придбані. До того ж, ситуація із ціноутворенням сьогодні не така вже й критична, як це намагаються показати масові ЗМІ в гонитві за сенсаціями.

Так, приміром, реальний відсоток торгу (показник, що свідчить, наскільки готовий продавець знизити ціну від первинної, аби насправді продати свою квартиру) складає лише 6,8%, а не 30-50%, як про це говориться у пресі. Задля порівняння, у 2013 році до початку Революції гідності цей показник становив 6,5%. При тому, що середній термін експозиції (від моменту виставлення об’єкту на продаж до підписання угоди) лишається, як і в докризові роки, на рівні 4,5-5 місяців.

Динаміка цін при цьому, хоч і негативна, але не свідчить про різкий обвал ринку. За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, представлених ЗМІ ще в кінці квітня на відкритій прес-конференції, за минулий 2014 рік середня ціна на нерухомість впала лише на 0,3-6,8%, в залежності від регіону, причому для Києва показник виявився найгіршим, а Львів показав навіть невеличкий приріст у 0,1%. Звичайно, без урахування проблемних регіонів.

За перший квартал 2015 р. ціни ще знизилися на 1,5-5,1%. Слід зазначити, що зараз ми говоримо про доларовий еквівалент вартості, адже вторинний ринок нерухомості досі традиційно прив’язаний саме до нього, а коливання курсу національної валюти не дозволяє робити показовий аналіз динаміки у гривні.

Подальше вирішення ситуації на ринку нерухомості залежить, переважно, від зовнішніх факторів – загальної економічної і політичної ситуації, розвитку чи згортання воєнних дій на сході країни, стабілізації чи падіння гривневого курсу тощо. Фахівці пропонують два основні варіанти подій до кінця поточного року.

Зараз точаться розмови про новий обвал гривні до кінця літа-початку осені. Якщо це дійсно станеться, побачимо найгірший варіант – вітчизняний ринок нерухомості повністю зупиниться, рівень цін нікого цікавити не буде, адже відбудеться ринковий колапс, і жодних угод не укладатиметься. У цьому випадку, найвірогідніше, рештки вітчизняного капіталу будуть виведені за кордон і вкладені у нерухомість там.

За відсутності ж додаткових негативних впливів, тобто якщо сьогоднішня ситуація у тому чи іншому вигляді зберігатиметься й надалі, зниження цін на нерухомість у доларовому еквіваленті становитиме 1-2% на місяць до кінця року з подальшою стабілізацією ситуації.

Трошки по-іншому картина виглядатиме на первинному ринку. Тут так само прогнозується стабільне зниження цін, але цей ринок прив’язаний до гривні, тож задля залучення капіталу девелопери будуть пропонувати додаткові акційні знижки та програми лояльності до 10-15%, за підрахунками експертів галузі. У цьому сегменті конкуренція доволі висока, тож, окрім цінової політики, користувачі дедалі більше звертатимуть увагу на якість житла та послуг забудовника чи рієлтора.

ЖК "Петровський квартал"

Отже, виграватимуть ті компанії, хто вже сьогодні робить ставку на комплексність, якість та оптимальне їхнє співвідношення із ціною пропонованих об’єктів. Саме ця прозора комбінація є сьогодні, наприклад, у девелоперів ЖК "Петровський квартал" - якісної новобудови лише за 5 км від міської смуги Києва. Тут вдало поєднані і зручна локація, і якість будівництва та обслуговування вже зведених об’єктів, і соціальна інфраструктура (власний дитячий садочок, спеціальна маршрутка до метро, закрита територія із цілодобовою охороною тощо), і продумана цінова політика, яка дозволяє придбати квартиру за ціною трошки більше 500 у.о. за квадратний метр. І це тоді, як у самій столиці середня вартість квадрату все ще перевищує 1000 у.о.

Тож, фахівці рекомендують користувачам вже сьогодні задумуватися над придбанням нерухомості, якщо таке питання в принципі розглядається, й не чекати обвалу цін, якого, скоріш за все, так і не відбудеться. Що ж до продавців, їм доведеться таки змиритися з ситуацією зниження вартості їхньої нерухомої власності, бо очікувати зростання доведеться, на жаль, роками.