Як не лишитися на вулиці, вкладаючи гроші у новобудову

Для чого б не купувалася квартира – проживання, відпочинку, збереження капіталу або його примноження – майбутній власник перейматиметься надійністю пропозиції та гарантіями отримання якісного продукту своєчасно й без неприємних сюрпризів. Коли йдеться про вторинний ринок, питання полягає, фактично, у детальному вивченні та перевірці усіх документів на об’єкт нерухомості, що купується. А от на первинному ситуація трошки складніше.

Найперше, вже, мабуть, кожен знає, що вартість квартири на первинному ринку тим менша, чим довше часу лишається до завершення будівництва. Іншими словами, нерухомість у новобудові на стадії котловану та на момент здачі в експлуатацію може різнитися, мінімум, на чверть. Але тим, хто зважиться на подібну авантюру у погоні за неабияким ґешефтом, слід вчасно згадати про величезну кількість гучних справ про заморожені будівництва чи так звані "довгобуди".

Проте їхня кількість останніми роками в Україні суттєво скоротилася. Самі забудовники основною причиною росту рівня довіри до них називають кризу 2008-2009 рр., коли ринок нерухомості миттєво "провалився" й на плаву лишилися компанії, чия діяльність відповідала законодавчим нормам та світовим економічним стандартам якості та ведення бізнесу.

Та високий рівень корумпованості усіх сфер діяльності протягом кількох останніх років призвів до того, що у забудовників з’явилися проблеми іншого ґатунку – з документами, орендою землі під забудови, непогодженістю дій з місцевими громадами тощо. Саме тому останнім часом у ЗМІ багато уваги приділяється можливому заморожуванню значної кількості будівництв, навіть на пізніх етапах їхнього зведення.

З іншого боку, негативний вплив на галузь здійснює ситуація, що складається із ціноутворенням. Змушене зниження цін забудовниками призводить до вичерпування їхніх запасів потужності. За умови зниження обсягів приватних інвестицій та наявності відповідальності перед замовниками щодо строків реалізації проектів, вони змушені вишукувати шляхи вирішення проблеми. Експерти бачать виходи для забудовників у заморожуванні проектів або зниженні рівня якості послуг.

Тож питання вибору надійного забудовника знову стає дуже актуальним.

Першим кроком до вибору як девелопера, так і об’єкта стає знайомство із сайтом компанії. Імідж лишається відправним моментом пошуку виконавця, адже він напрацьовується роками, тож втрачати його для компанії занадто дорого. І якщо будівельник втримався на ринку у складний період кризи 2008-2009 рр. та виконав свої зобов’язання тоді, його репутації, безперечно, можна вірити.

Важливою інформацією, на яку варто звернути увагу, вибираючи майбутню квартиру на первинному ринку, є шляхи фінансування будівництва. Як правило, серйозні компанії розраховують, насамперед, на власні сили й кошти, і лише по тому – на капітали приватних інвесторів. А коли компанія працює виключно за кошти інвестора, слід бути насторожі.

Девелопери, що мають зарубіжні материнські компанії в своєму активі, як правило, ще вільніше почуваються на ринку, проте в Україні таких забудовників обмаль – іноземні інвестори не поспішають вкладати кошти у нестабільний економічно й політично ринок. Окрім того, корумповані та непрозорі процеси, що панували останніми роками тут, зробили вітчизняний сегмент нерухомості непривабливим та невиправдано дорогим для входження будівельних компаній з-за кордону.

Довіряй але перевіряй. Тож, спеціалісти рекомендують всупереч лінощам відвідувати обраний об’єкт, причому не одноразово, а поспостерігати будівництво у динаміці. Буквально місяць стає показовим – за цей період, згідно нормам і стандартам, може бути зведено кілька поверхів. Отже, результати активності девелопера на об’єкті завжди видно, як і загальну динаміку будівництва.

Продаж житла у новобудові, як правило, починається ще з етапу котловану. Але фахівці рекомендують хоча б трошки зачекати, оскільки це хоч і дешевше, але й небезпечніше. Якщо 2/3 об’єкту вже зведено, ймовірність його заморожування мінімізується, бо інакше забудовник втрачає суттєві кошти, тож буде усіма силами вирішувати питання позитивно.

Суттєві переваги можна отримати, якщо житло купується в об’єктах другої (і далі) черги будівництва. Зважаючи на попередні темпи зведення новобудов та своєчасність здачі їх в експлуатацію можна зробити висновок щодо надійності компанії-забудовника. До того ж, у такому випадку є можливість на власні очі побачити результат її роботи – вже зведені будинки попередніх черг, напряму поспілкуватися з тими, хто вже користується реалізованими об’єктами, у деталях дізнатися про їхні переваги та недоліки.

Але головний плюс цієї ситуації – вже підведені та готові комунікаційні системи – газ, вода, електрика, каналізація. Не секрет, що левову частку витрат, близько 30%, на будівництво якраз і перебирають на себе налаштування усіх цих систем. І коли йдеться про зведення другої черги будівництва, усі ці комунікації не лише підведені, а й протестовані у роботі на першому об’єкті.

Візьмемо, приміром, ЖК "Петровський квартал", що будується тепер у с. Петрівське Києво-Святошинського району. Тут вже збудовано й заселено більше 30 малоповерхових (всього 5-8 поверхів у кожному) будинків, а це – близько 400 квартир. Відкритий інтернет-форум мешканців "кварталу" свідчить про використання девелопером якісних матеріалів, вчасну здачу в експлуатацію та низку інших переваг.

Однією з них, безперечно, є й локація – всього у 5 км від міської смуги Києва. Адже знаходження землі, призначеної під забудову, та міської інфраструктури – суттєвий показник надійності забудовника. Вартість земельних ділянок під забудову сьогодні доволі висока, тож, якщо новобудова зводиться у незручному та поганому місці, це може свідчити про проблеми девелопера.

Досить дискутивним питанням в українських реаліях лишається наявність власного жеку (альтернативної управлінської служби) у складі компанії-девелопера. З одного боку, це змушує покупців бути залежними від компанії й надалі та погоджуватися на той рівень надання послуг, який вона може забезпечити. Іншими словами, ви не матимете вибору постачальника післяпродажних послуг. Але з іншого, наявність такої служби– звичайна практика більшості європейських країн. Більше того, є величезною перевагою та одним із переконливих аргументів до підписання угоди, оскільки є фактично додатковою гарантією якості будівництва.

Якщо забудовник та об’єкт обрано, це означає, що ви перейшли до другого, предметного етапу перевірки надійності пропозиції. І тут найбільшого значення набуває документація, а також той факт, наскільки просто та відкрито її надають. Перевіряти документи краще із грамотним юристом. Адже показати вам мають і генеральний підряд, і проектну та дозвільну документацію, і декларацію про початок робіт з будівництва, завізовану у Державній будівничо-архітектурній інспекції, й низку дозволів та затверджених проектів тощо. Розібратися у достовірності всього цього масиву документів без спеціальної підготовки годі й сподіватися.

Але самому також слід добре пам’ятати, що в Україні законодавчо закріплено лише дві форми фінансового залучення інвестора до процесу будівництва. Перша – участь у так званому фонді фінансування, що є, фактично, посередником між покупцем та девелопером. У цьому випадку заключають договір, згідно якого інвестор передає цільові кошти виконавцю, а той освоює їх через будівничу компанію. Інша схема – придбання цільових облігацій, які можуть викупатися частинами у процесі зведення споруди, а також використовуватися як окремі майнові об’єкти.

Усі інші схеми фінансування, що їх пропонують іноді будівельні компанії, не закріплені законодавчо, а отже, досить сумнівні.

Якщо справа дійшла таки до підписання угоди із забудовником, обов’язково треба уважно вчитатися у текст, щоби згодом не виникло неприємних несподіванок. Так, наприклад, можуть існувати певні обмеження у подальшому влаштуванні житла – заборона на розміщення кондиціонерів чи супутникових тарілок на фасаді, або навіть засклення балконів чи утеплення стін.

Неприємним сюрпризом може виявитися й зміна плану забудови. Приміром, у рекламній брошурі, яку вам показували в офісі забудовника, передбачено будівництво, окрім житлової нерухомості, ще й низки об’єктів соціальної інфраструктури – дитячий садочок, спортзал, спортивний майданчик чи облаштування зеленої зони відпочинку. З часом може виявитися, що замість цього всього на території комплексу виросте додатковий житловий багатоквартирний будинок, і ваші вікна виходитимуть безпосередньо на захламлений балкон сусідів по нещастю.

Та бувають і винятки. Так, наприклад, як у вищезгаданому комплексі "Петровський квартал". Тут не лише запроваджено цілодобову охорону закритої та облаштованої території, але й передбачено власне маршрутне таксі до найближчої станції метро та вже збудовано дитячий садочок, згідно з планом розробки ділянки.

Слід бути готовим до можливої появи додаткових витрат по закінченні будівництва. Перше, про що думається у такому випадку – ремонт, адже у переважній більшості новобудови здаються в експлуатацію навіть без чорнового ремонту. Але тут ми маємо на увазі зовсім інше. Справа в тому, що часто виникає ситуація невідповідності задокументованої площі придбаної квартири реально отриманій. Така невідповідність, як правило, є допустимою нормами і не перевищує 1-2 квадратів, але згадаємо, що вартість квадратного метра новобудови у Києві в середньому становить сьогодні 25 тис. грн.

Ну і нарешті, фахівці не рекомендують обирати квартири за ціною, нижчою за ринкову. Адже це, як правило, свідчить й про низьку якість послуги, що надається. Вартість будівельних робіт та матеріалів залежить від різних економічних важелів, не зважати на які означає довести компанію до банкрутства. Серйозні девелопери на такий ризик не підуть.

ЖК "Петровський квартал"

Натомість вони можуть запропонувати своїм клієнтам додаткові знижки за умови певних схем фінансових розрахунків, зробити акційні пропозиції чи надати кредит від компанії під мінімізовані відсотки тощо. Наприклад, у згаданому ЖК однокімнатна квартира у 33 квадратні метри за акційною ціною обійдеться від 21 900 у.о., двокімнатна коштуватиме лише 32 000 долларів за 55 квадратів. Це не найдешевша на ринку пропозиція, але забудовник впевнений, що ціна економічно обгрутнована.

Таким чином, вибір надійного забудовника для інвестиції власних коштів складається з безлічі деталей, про які варто пам’ятати, аби покупка виявилася приємною та вигідною.