Чи варто купувати житло найближчим часом

У сьогоднішній надскладній економічній ситуації в країні питання збереження капіталу (і в першу чергу тоді, коли цей капітал накопичений у національній валюті) стоїть дуже гостро. До того ж останнім часом надійність банківської фінансової системи знову довела власну неспроможність відповідати запитам населення ані у сфері кредитування, ані зберігання депозитів. Різноманітні обмеження на суми зняття готівки, неможливість зупинити строк депозиту, переведення усіх розрахунків у національну валюту, зобов’язання проводити безготівкові операції тощо, з одного боку, можливо, й спрямовані на стабілізацію фінансової ситуації, але з іншого за відсутності грамотних кваліфікованих роз’яснень сіють неабияку паніку серед населення. Тож, призводять до додаткового вилучення капіталів та подальшого падіння рівня довіри до банківської системи.

Ще одним надійним способом збереження капіталу вважається вкладення у золото, коштовності, антикваріат, а також цінні папери. Та у нашій країні немає такої культурної традиції, а в другому випадку ще й так само може виявитися ненадійним у зв’язку із реорганізацією багатьох підприємств та організації, що випускають цінні папери для продажу, та, знову ж таки, економічною й політичною нестабільністю.

Таким чином, виявляється, що відносно гарантованим шляхом збереження капіталу в Україні лишається тільки нерухомість. Але й тут є свої підводні камені.

Насамперед, купівля нерухомого майна передбачає вкладення одразу великої суми, хоч у випадку придбання на первинному ринку вона може розбиватися на окремі платежі. Зважаючи на практично повну відсутність іпотечного кредитування при постійному зниженні доходу населення, економічну кризу, воєнні дії на території країни, коливання курсу національної валюти та ще низку менш суттєвих факторів, дозволити собі нерухомість, навіть з метою збереження попередніх накопичень, може далеко не кожен.

Тим більше, що вартість її у попередні роки була сильно завищена. Тепер ми спостерігаємо повільне зниження ціни на нерухомість. Але, як вже говорилося у попередніх матеріалах, різкого її падіння, як це було у 2008-2009 рр., годі й очікувати.

На світовому ринку нерухомості існує поняття індексу недоступності житла, який вираховується як співвідношення середньої вартості житла до середньої заробітної плати або сукупного доходу родини. В результаті отримуємо кількість років, що потрібні на придбання нерухомості. Величина буде відносною, оскільки тут не враховуються податки та обов’язкові щомісячні видатки громадян, але картина стає зрозумілою. Тож, на сьогоднішній день в Україні такий опосередкований індекс становить 16-22, в залежності від доходу родини та запитів щодо площі житла. Задля порівняння, у Польщі – трохи нижче 10, Німеччині – близько 3.

При таких цінах в країні майже відсутній інститут іпотечного кредитування. Проблеми із великими кредитами існують вже кілька років поспіль. До попередньої кризи 2008 р. кредити, в тому числі іпотечні, видавалися банками масово, як правило під середні 10% і в доларах. В результаті їхня вартість на сьогоднішній день виросла ледь не вп’ятеро, тож квартири, придбані за кредитними схемами тоді, тепер стали буквально "золотими".

Схожа картина складається й пізніше. Банківський кредит навіть на 5 років виливається нині у фактичне подвоєння вартості придбаного житла, адже відсотки за іпотекою складають до 25%. Тоді як в Європі, приміром, максимальна вартість обслуговування кредиту сягає 8% за умови 25-30-річного кредитування. Та й отримати іпотеку в Україні за нинішнього рівня офіційної заробітної плати практично неможливо.

Ліквідність нерухомості, на яку зазвичай розраховують інвестори, зважаючи на ситуацію, що склалася в країні, також поступово знижується, а у деяких проблемних регіонах вже нівельована. Однак, у цьому випадку слід розуміти, що із запущенням процесу стабілізації політико-економічної ситуації питання ліквідності також вирішуватиметься позитивно. Найвищу ліквідність європейської нерухомості за підсумками 2014 р. зафіксовано у Великобританії (11,3%), Швеції (9,4%) та Фінляндії (7,7%), за даними досліджень компанії DTZ. Україна поки що зайняла друге місце з кінця з показником ліквідності менше 1%.

Але незважаючи на усі ці негативні фактори, нерухомість лишається одним з найбільш надійних та вигідних шляхів вкладення, а у віддаленій перспективі й примноження капіталу. Почнемо з того, що квартиру, принаймні у столиці, містах та районних центрах можна здавати в оренду. Це дозволить, як мінімум, повернути затрати на утримання нерухомості. Тим більше, що згідно сьогоднішньої тенденції, квартплату орендарі так само масово перекладають на плечі орендаторів.

У далекій перспективі (а капіталовкладення, як правило, й здійснюються із далекоглядним розрахунком) вартість нерухомого майна ростиме, тож придбане сьогодні теоретично можна буде за кільканадцять років успішно реалізувати.

Тим більше, що експерти рекомендують робити інвестиції у нерухомість саме тепер, під час кризового зниження цін, коли власники, яким й справді треба продати квартири, згодні йти на компроміси та поступатися в ціні.

Додаткову вигоду можна отримати, якщо вкладати кошти у первинний ринок. Коли йдеться про вкладення з метою збереження капіталу й немає прив’язки до часу здачі об’єкта в експлуатацію чи заселення в квартиру, є сенс вкладати на ранніх стадіях будівництва. Адже різниця вартості на етапі котловану та повної реалізації будівництва складатиме, як мінімум, 25%. Тож вже при отриманні ордера власність коштуватиме значно більше, ніж було вкладено.

До того ж, ціни на первинному ринку дещо нижчі за вторинний, а за умови суттєвого першого внеску можуть бути ще зменшені продавцем. Як правило, девелопери пропонують інвесторам додаткові акційні ціни та знижки, що зменшують вартість покупки ще на близько 10%. Суттєвим плюсом є можливість отримання кредитування від забудовника під 0-5% з досить прозорими схемами та умовами погашення. А за нестабільності національної валюти, у якій на первинному ринку проводяться усі розрахунки, будівельні компанії змушені йти на поступки клієнту, заморожування чи встановлення спеціального курсу тощо.

ЖК "Петровський квартал"

Наприклад, у ЖК "Петровський квартал", що будується зараз у с. Петрівське за 5 км до столиці, сьогодні можна придбати повноцінну однокімнатну квартиру за 18800 у.о., двокімнатну – за 28800 у.о. Причому будинки тут зводяться за усіма сучасними технологіями та з дотриманням європейських стандартів якості будівництва – сертифіковані матеріали, кваліфікований штат, закрита територія із цілодобовою охороною, розвинена внутрішня та зовнішня інфраструктура, працює власне маршрутне таксі та відкривається дитячий садочок, є зелена зона відпочинку та ігор для дітей.

За кілька років, вірогідно, ця місцевість може увійти у територіальну власність столиці, й нерухомість тут зросте в ціні у кілька разів. Не кажучи вже й про те, що по закінченню будівництва попит на оренду такого цілком європейського житла за міською смугою в екологічно відносно чистій зоні, але поруч із київськими перевагами буде суттєвий.

Тож, зважаючи на усі обставини, що складаються на ринку нерухомості сьогодні, спеціалісти радять розглядати його як один із найнадійніших та найвигідніших шляхів інвестування та збереження капіталу. Тим більше тепер, коли накопичення у національній валюті стрімко тануть через коливання курсу, а банківська система знову перестає викликати довіру користувачів.