Життя європейців: оренда житла в Німеччині

к живуть люди у Європейському Союзі? Яким є їхнє повсякденне життя, життя "на дотик"? Якими є звичні практики їхнього щоденного існування? Що дали їм реформи, які Україна ще має зробити? Що в них краще, а що гірше, ніж у нас?

Ми часто говоримо про європейські стандарти, європейську інтеграцію та європейські реформи, але не часто задаємо собі цих простих питань. І якщо задаємо, то не завжди маємо поруч людей, які можуть відповісти.

Понад 70% громадян України ніколи не були за кордоном, і дуже малий відсоток наших співвітчизників бачили країни Європейського Союзу на свої очі.

"Життя європейців" - пробує трохи відкрити цю завісу. Кожна публікація з цієї серії на "Українській правді. Життя" ґрунтується на одному, або двох інтерв’ю із жителями Європи, в якому вони вільно розповідатимуть про свій досвід.

Розповідь Анни, науковця, - про оренду житла в Німеччині

БІЛЬШІСТЬ НІМЦІВ ОРЕНДУЮТЬ ЖИТЛО

Понад половини родин в Німеччині (56%) орендують житло, в якому проживать, і лише 44% є власниками нерухомості.

Цікаво, що це найнижчий показників власників в ЄС. Для порівнянння, в Іспанії та в Португалії власне житло мають 83% та 72% населення; навіть у сусідніх Нідерландах та Франції власники квартир та будинків у більшості (57% та 55 %, відповідно). В країнах, які є відносно недавно приєдналися до ЄС, кількість власників суттєво вища. В Словакії, наприклад, це 90%.

Гайдельберг. Тут і далі - усі фото з сімейного архіву

Ситуація в Німеччині, де більшість населення не є власниками житла, має велику на те кількість причин. Ці причини є історичними (руйнування протягом Другої Світової Війни), культурними ("мій дім – моя фортеця" є відносно непопулярною концепцією у сучасній динамічній Німеччині), а також економічними.

ЕКОНОМІЧНИЙ ЧИННИК: ДОСТУПНА ОРЕНДА

Серед економічних причин, важливим чинником є відносна невисока орендна плата за житло. Середньостатистична німецька родина витрачає на оренду житла приблизно 27 % свого доходу (близько 25% в Мюнхені, 21% у Франкфурті, Кельні та Берліні). Тим часом, в Мадриді, Римі або в Варшаві родина в середньому витрачає більше 40 % щомісячного доходу на оренду житла.

Ціни на оренду житла відрізняються в різних регіонах країни. Найдорожче зняти житло у великих містах Західної Німеччини: Гамбурзі, Франкфурті, Дюссельдорфі, де вартість орендованого житла становить близько 10 євро за квадратний метр. Приблизно такі ж ціни в містах, де є великі університети: в Хайдельберзі, Бремені, Марбурзі.

Однак, лідером дороговизни оренди житла є столиця Баварії Мюнхен – тут вартість одного квадратного метра становить від 12 євро та вище. Поза межами великих міст зняти житло буде коштувати приблизно 6-8 евро за квадратний метр. Звичайно, на вартість оренди впливають і інші фактори: рік побудови, район, наявність інфраструктури тощо.

КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ

Окрім безпосередньо орендної плати, орендар платить також і комунальні послуги (Nebenkosten): за воду, опалення, прибирання прибудинкової території тощо. Сукупно розмір комунальних послуг в Німеччині становить приблизно 2-3 євро за квадратний метр. В цю суму зазвичай не входить електроенергія, за яку треба платити окремо (орендар сам вибирає постачальника), окремо також зазвичай сплачюється місце на парковці або гараж.

"Ми живемо в 3-кімнатній квартирі, і платимо щомісяця 190 євро за комунальні послуги та 75 євро за електроенергію", розповідає Анна. "Оренда місця для паркування автівки коштує 30 євро на місяць".

Шризхайм

ВИТРАТИ, ПОВ’ЯЗАНІ ІЗ ПЕРЕЇЗДОМ

Щороку 8,5 мільйонів (10% населення) німців змінюють місце проживання. Відповідно, існує налагоджена система пошуку житла для оренди.

Пошук починається з розгляду пропозицій: для цього існують декілька великих загальнонаціональних сайтів (таких як immobilienscout24.de), оголошення також і є в місцевих газетах.

В більшості оголошень, окрім опису квартири або будинка та фотографій, вказано і розмір маклерського гонорару (Provision) – зазвичай він становить орендну плату за місяць, помножену на коефіціент 2.38 (тут орендна плата береться без комунальних платежів). Рідше можна зустріти оголошення напряму від власників (von Privat).

До того ж, в оголошеннях часто вказують розмір залогу (Kaution)– цю суму орендар перераховує на окремий рахунок – ці гроші, або ж їх частину, власник житла має право використати на ремонт квартири або будинку після виїзду орендаря – проте, якщо претензій немає, то залог повертається орендарю. Як правило, залог дорівнює двом місячним орендним платам.

Таким чином, неважко порахувати, що переїзд на нове місце проживання обійдеться щонайменше у 4 з половиною місячні орендні платежі.

ЯК ЗНАЙТИ ХОРОШЕ ЖИТЛО ДЛЯ ОРЕНДИ

Єдиним універсальним фактором, який підвищує Ваші шанси зняти хороше житло – це розмір вашого доходу. Решта має другорядне значення.

Для підтвердження платоспроможності потенційного орендаря, зазвичай необхідно надати трудовий договір та виписки із заробітної плати за останні 3 місяці.

В деяких випадках, хоч це і нетипово, власник може поцікавитися і сумою заощаджень на вашому рахунку або наявністю у Вас заборгованостей за кредитами.

Негласно вважається, що орендна платня не має перевищувати третини доходу родини, інакше орендатор вважається "ненадійним".

Існують також і уявлення про мінімальну площу та конфігурацію житла, необхідні для проживання родини. Наприклад, двохкімнатну квартиру площею 50-60 квадратних метрів навряд чи здадуть родині із однією дитиною старшою за 3 роки. Німці вважають, що невелика 2-кімнатна квартира придатна для проживання 1-2 людей, але не родини з дітьми, адже в квартирі має бути бодай одна кімната, яка не є спальнею.

Гомбург

КОНТРАКТ ОРЕНДИ

Власник житла має право здавати його лише за контрактом, і ніяк інакше. Це означає, зокрема, що він має платити податки з прибутку від оренди власнох нерухомості. Прибуток з оренди зараховується до сукупного доходу, і до цього сукупного доходу застосовується прогресивна шкала оподаткування (від 15% до доходу від 8.3 тис. євро до 42% до доходу від 52.8 тис. євро на рік).

В контракті про оренду житла (Mietvertrag) прописані основні моменти договору (строк оренди, як правило строк вказують "невизначений"), розмір орендної плати та комунальних послуг, обумовлюється також і підвищення плати (за законом, підвищення орендної плати власником може запроваджуватись не частіше одного разу на рік).

"Як правило, в договорах прописано, що власник має право підвищувати орендну плату з оглядом на таблицю індексів орендної плати (Mietspiegel)", - розповідає Анна.

"В цій таблиці вказані суми оренди, загальноприйняті в даному регіоні для житла із схожими характеристиками (площею, якістю ремонта, близькістю до інфраструктури тощо)".

Втім, оскільки орендар має право опротестувати підвищення орендної плати, то нерідко в контрактах відразу чітко фіксують умови підвищення.

"Наприклад, в нашому контракті прописане незначне, в межах 15-20 євро, підвищення щомісячної орендної плати кожні два роки", розповідає Анна.

В багатьох договорах про оренду відсутність домашніх тварин виноситься в окремих пункт, або ж, навпаки, обумовлюється, якого розміру та породи собаки допускаються. "Наприклад, в нашому договорі оренди зафіксовано, що собак та котів ми заводити не будемо", розповідає Анна.

"Папуги та рибки допускаються, але після письмового звернення до власника".

Ладенбург

ЗАХИСТ ОРЕНДАРЯ

Важливою причиною дуже спокійного ставлення німців до оренди є те, що орендарі дуже добре захищені законом від неприємностей, як-то, наприклад, від примусового виселення або необґрунтоване підвищення орендної плати.

У більшості випадків договори про оренду підписують на невизначений строк. За таким договором, власник може розірвати контракт лише в двох випадках: за несплату орендної плати (після судового процесу, який триватиме близько року), або якщо нерухомість стане йому потрібною для власних потреб (наприклад, він захоче сам проживати в цій квартирі або поселити в ній своїх найближчих родичів – батьків або дітей).

У такому випадку, якщо орендарі прожили в квартирі до 5 років, то в контракті обумовлено власник їх має попередити про своє рішення за 3 місяці; якщо ж більше 5 або більше 8 років – то за 6 та 9 місяців відповідно.

Більше того, існує ряд закріплених в законодавстві "особливих причин" (Härtefälle), коли виїзд можна суттєво відсунути за межі обумовлених 3-9 місяців. До цих причин відносять вагітність, потребу в отриманні спеціального догляду за здоров'ям, тяжкі хвороби (наприклад, СНІД), психологічні розлади тощо. В деяких випадках – якщо орендар є інвалідом, то закон на боці орендаря: розірвати договір із ним власник житла не має права.

В такий спосіб, у квартир та будинків в Німеччині частіше змінюються власники, аніж орендарі.

"З власного досвіду можу сказати, що досвід оренди квартир в різних землях Німеччини – в Саарланді та в Баден-Вюртемберзі – ані продаж власником квартири іншій людині, ані смерть власника та перехід нерухомості у спадок його родичу – ніяк не вплинуло на наш договір оренди", - розповідає Анна.

До того ж, якщо власник хоче продати свою квартиру, то родина, яка орендує його, має пріоритетне право його викупити (Vorkaufsrecht).

"ОСНОВНЕ МІСЦЕ ПРОЖИВАННЯ" ЗАМІСТЬ "ПРОПИСКИ"

В Німеччині є поняття "основного місця проживання" (Hauptwohnsitz), під яким розуміють адресу, за якою людина проживає. Немає значення, чи вона знімає житло, чи є власником. Саме за цією адресою відбувається реєстрація в міській адміністрації (Rathaus), за цією адресою реєструються народження, шлюби, цю адресу використовують для банківської та іншої кореспонденції.

Важливо, що в міській раді за "основним місцем проживання" людина отримує паспорт (Personalausweis), який з 2010-го року має вигляд пластикової картки, це "новий електронний паспорт" (neuer elektronischer Personalausweis, nPA).

В паспорті вказане основне місце проживання. Якщо людина змінює місце проживання, то реєструється у міській раді за новим місцем проживання та отримує новий паспорт, а також отримує доступ до усієї інфраструктури (дитячі садочки, школи, лікарі тощо). За "основним місцем проживання" визначають і місце голосування – за декілька тижнів до виборів приходить спеціальне запрошення. В день виборів, листа запрошення та паспорту достатньо, щоби мати можливість проголосувати.